계약일 (전세계약시 유의사항) 신혼집 구하기 – 2.

 “전세집을 구하기 위해서는 부동산 전문가 정도가 아니면 사기를 당하지 않습니다”라는 누리꾼의 말이 언젠가 전세금을 떼인 쪽의 말이 떠올랐다.

대학원에서 공부할 때까지 서른이 넘도록 한 번도 누군가에게 가르쳐 본 적이 없는 전세, 매매 등의 부동산 지식이었는데도 이 각박한 세상을 개의 뇌로 꿋꿋이 풀어 주는 소견 케이스, 논문을 찾는 심정으로 만반의 준비를 해야 했다.

*임대차 계약 순서에 따른 계약금은 전세가격의 10%가 국가 룰이고(나는 3억이므로 3천만원), 가계약금은 마을마다 다르지만 이 마을의 룰은 16개, 500만원이었다. 가계약이 성사되면 집주인이나 부동산은 다른 입주 희망자에게 집을 내주지 않는다. 찜뽕의 뜻이다.계약부동산에서는 임대인(집주인), 임차인(임차인)이 적당한 계약일을 정하여 상호 약정(약속)을 확인하고, 추가 약속은 특약사항으로 기록한 후 확인하는 작업을 거쳐 가계약금을 제외한 나머지 계약금을 집주인에게 입금한다.잔금계약금을 제외한 나머지 전세금은 집주인에게 입금한 뒤 입주할 수 있다.

임대 보증금을 받지 못하는 상황 1. 임대차 계약서가 집주인이 아닌 사기 2. 집주인이 담보로 대출 후 집이 경매에 넘어가는 상황 3. 빈 깡통 임대료

첫째는 사기이고 부동산을 통해 계약하면 당할 가능성은 낮다. 확인할 것은 등기로 집주인의 이름과 계약일에 만난 집주인의 이름이 일치하는지, 인감 이름

2번은 최소한의 등기내용을 볼 수 있어야 한다. 사는 집이 경매에 나왔을 때 자신보다 돈을 먼저 받을 수 있는 권리인 근저당권이 설정되어 있는지 확인해야 한다. 요즘은 인터넷 등기소 앱에서 700원이면 바로 받을 수 있는데 부동산을 끼워 계약하면 부동산에서 빼준다.그러나 이러한 근저당을 악의적으로 잔금을 지급하는 날을 설정하는 경우가 있다. 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리인 확정일자는 잔금 날짜에 반드시 주민센터에 들러 받아야 하는데 그 권리는 잔금 다음 날 0시부터 얻는다. 잔금 당일 잔금을 내기 전까지는 등기에 없고 잔금을 치르고 나서 등기에 근저당권을 설정하는 경우가 있다고 하니 잔금일도 반드시 등기로 확인해야 한다.하지만 부동산 아줌마의 말에 따르면 이 동네는 투기과열지구라서 전셋집 담보대출이 아예 안 된다고 한다. 그런 내용은 찾아내지 못했다.

3. 깡통 전세 위험 예를 들어 10억짜리 전셋집을 8억짜리 전셋집 주인을 찾아 2억원에 매매한 주인이 있고 그 집값이 만약 7억원으로 떨어졌다고 했을 때 (지금 상황에서 가능성은 좀 낮아 보이지만) 전셋집은 7억짜리 상황에서 8억짜리 전셋집 주인을 찾을 수 없다 세입자에게 8억원을 줘야 하는데 집을 팔아봐야 7억밖에 안 되는 상황이어서 줄 수 없는 상황. 그래서 전세율을 좀 봐야겠지만 집값 대비 전세금이 너무 높다면 가지 않는 게 좋겠다는 말은 이런 상황이다.

나는 내 보증금을 지키기 위해 1. 계약일 계약 전후, 잔금일 입금 전과 자정 직전의 등기내용(갑구)에 근저당권 설정이 없음을 확인하고, 2. 계약일 등기에 기록된 집주인과 계약서 집주인의 이름이 같음을 확인하고, 3. 전세가격과 매매가가 약간 차이가 나는 것을 알았으며, (전세가격과 매매가격이 약간 차이가 나는 것을 확인하고, (전세 3억, 매매일 기준) 최근 매매가 5억, 부동산 매매가 5억, 매매가 얼마간 전세가격과 매매가 2억, 매매가의 매매가 2억이 바로 전세가격과 매매가 2억, 전세가격과 매매가의 매매가보다 조금 차이가 나는 것을 보통 확정일자라고 하지만 실제 확정일자는 잔금을 치르기 전에도 그 집이 속한 주민센터에서 임대차계약서를 가져가면 발행이 가능하며 이는 은행에서 전세자금 대출에 꼭 필요하다 잔금일에 주민센터에 가서 주민등록주소이전!을 받아야 하는데 그 과정에서 다음날 0시부터 우리 집 보증금을 돌려받을 권리가 생긴다.

* 전세보증금 반환이 불안하다면 전세보증금보험제도가 있다. 여러 심사를 통해 요건을 갖추면 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험 같은 회사가 보험료를 내고 반환보증을 받을 수 있다. 개인 임차인은 보증금의 연 0.128%로 전세 보증금이 3억이면 1년간 약 38만원, 보통 2년 계약이면 약 76만원.* 보증금 반환이 불안하다면 전세금 설정제도도 있다. 등기 내용에 전세권 설정이라는 문구가 들어가지만 해당 집의 등기 내용이 깨끗하기를 원하는 집주인의 경우 거부할 수 있어 집주인과 상호 동의하에 해야 하며, 만약 계약이 끝나면 전세보증금을 받지 못하면 이 집을 경매에 부쳐지는 권리라는 것. 법무사를 하는 게 편하고 내 경우 120만원 정도 든다고 했지만 나는 하지 않았다. 확정일자는 수동적인 권리이며 전세권의 설정은 보다 능동적인 권리이다.

이거 실화야? 집값도 집값인데 전세 구하기가 이렇게 힘든 거지?거의 리포트 하나 쓰는 심정으로 공부해야 했다.이래도 사기를 당하면 그건 인정이다.